Artikler i OPP-avisen bekrefter at det er tilgang på boligtomter i alle deler av kommunen, og det er sågar «kommunale tomter» tilgjengelig både i kretsene og i sentrum (riktignok begrenset tilgjengelighet av «kommunale tomter» i sentrum).

Selv etter at Oppdal kommune arrangerte «loddtrekning» for tomtene i Rugdevegen, er det ledig tomt tilgjengelig. Det er med andre ord ingen mangel på boligtomter, hverken i sentrum eller noe annet sted. Det er et øyeblikksbilde, og for fremtidig situasjon må man se på forventet fremtidig tilgang på boligtomter, basert på areal avsatt til boligformål i kommuneplanen og på reguleringsprosesser som allerede er i gang.

Reguleringsprosessen tar typisk flere år, og det er reguleringsprosesser i gang for nok boliger til å dekke behovet i flere tiår, selvfølgelig noe avhengig av fremtidig endring av innbyggertall og behov for tomter. I den forbindelse er det relevant at Statistisk Sentralbyrå anslår nedgang i befolkningen i et slikt tidsperspektiv.

Dersom Oppdal kommune skal tilby tomter for boligformål til lavere priser enn det private aktører tilbyr, er det et spørsmål om kommunale ressurser og verdier skal brukes til å subsidiere de som har mulighet

Når det gjelder prisen på boligtomter, er tomtene i kretsene tilgjengelig for omtrent prisen det koster å opparbeide infrastrukturen. I kretsene utgjør tomteprisen en liten del av totalbudsjettet for oppføring av ny bolig. For å bidra til godt utvalg av tomter i kretsene, bidro Oppdal kommune for noen år siden med rentefritt lån til en privat aktør for utvikling av boligfelt på Midtbygda.

Når det gjelder tomteprisens andel av kostnad for en nyoppført bolig i sentrum, vil man ved en tomtepris på f.eks. 1 million få en belastning på knappe 350 000 per boenhet, om det oppføres en tremannsbolig på tomten.

Knut Fostad er styreleder i Bjørkmoen AS, som utvikler Bjørkmoen tomteområde i Oppdal sentrum. Foto: Privat

Når det gjelder forskjellen i pris mellom «kommunale tomter» og tomter som tilbys av private aktører i sentrum, skyldes det hovedsakelig tre faktorer: for det første er verdien på areal i sentrumsnære områder blitt høyere (her har Oppdal kommune vært en stor kjøper av areal, noe som har bidratt til å dra prisene opp), for det andre så bruker Oppdal kommune fellesskapets (administrasjonens) ressurser på en konkurransevridende måte overfor private aktører når Oppdal kommune bruker egne ansatte til reguleringsarbeid, salgsarbeid etc, og kommunens hjemmeside brukes som annonseplatform for tomter de selger i egen regi. Dette er ressurser som tilhører fellesskapet, og ressursene kunne blitt brukt til noe annet om de ikke ble brukt til dette formålet.

For det tredje, så er det i Oppdal kommune en «straffeskatt» for privat opparbeidede tomter på 25% av kostnaden for infrastrukturutbyggingen. Dette skyldes at ved opparbeidelse i privat regi, så må det innbetales 25% merverdiavgift til staten for opparbeidelse av infrastruktur (vei, vann, avløp). Denne infrastrukturen må i hht plan- og bygningsloven leveres vederlagsfritt til Oppdal kommune ved ferdigstilling, og etter overleveringen har Oppdal kommune muligheten til å bidra til å føre merverdiavgiftsmidlene tilbake til utbygger.

Andre kommuner har valgt å hjelpe private utbyggere med å føre 100% av midlene tilbake til utbyggerne, men det gjør ikke Oppdal kommune. Dersom kostnaden til infrastrukturutbygging er 500 000, så blir det en ekstra kostnad i størrelsesorden 100 000 kroner som utelukkende skyldes at politikerne i Oppdal kommune ønsker det slik.

Dersom Oppdal kommune opparbeider infrastruktur i egen regi, blir det ikke slik belastning for merverdiavgift for infrastruktur utbyggingen. Dette er en konkurransevridende politikk som fordyrer tomter som bringes til markedet av private aktører, og som indirekte er med på å dempe tilgangen på tomter.

Dersom Oppdal kommune skal utvikle tomteområder for boliger i konkurranse med- eller i stedet for private aktører, så kreves det investering av midler som alternativt kunne vært benyttet til andre formål. Dersom Oppdal kommune skal tilby tomter for boligformål til lavere priser enn det private aktører tilbyr, er det et spørsmål om kommunale ressurser og verdier skal brukes til å subsidiere de som har mulighet til å kjøpe tomt og bygge seg bolig selv. Slik eventuell subsidiering vil selvfølgelig være på bekostning av andre formål, i og med at vi snakker om begrensede ressurser.

Når det gjelder det nevnte arealet som Oppdal kommune eier, kan kommunen som et alternativ f.eks. selge arealet til høystbydende, og bruke inntektene til å hjelpe mindre ressurssterke grupper.

Hva med å heller bruke midlene på et fond som brukes til å avhjelpe bosituasjonen til eldre og yngre mennesker med funksjonshemming? Eller andre som av ulike årsaker har dårligere forutsetning for å komme seg inn på boligmarkedet? De som kan kjøpe tomt og bygge bolig tilhører den mest ressurssterke delen av befolkningen. Er det virkelig de som skal subsidieres av kommunen på bekostning av andre? Og vil signaleffektene og konsekvensene overfor private aktører virkelig tjene kommunen på lang sikt?

Oppdal, 10. september 2022

Knut Fostad

Styrets leder i Bjørkmoen AS (utvikler av Bjørkmoen tomteområde for boliger på Oppdal